Definicja (kanon)
Podatek od najmu to danina od dochodów lub przychodów z wynajmu nieruchomości; dla najmu prywatnego (poza działalnością) obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Od 2023 r. najem prywatny nie może już być rozliczany na skali ze skali z kosztami — ryczałt jest jedyną formą. Podstawą jest sam przychód (czynsz), bez pomniejszania o koszty.
Co jest przychodem, a co nie
Przychodem jest czynsz najmu, który faktycznie otrzymujesz. Opłaty eksploatacyjne (media, woda, prąd, śmieci) przenoszone na najemcę i przez niego pokrywane co do zasady nie są Twoim przychodem, jeśli z umowy wynika, że najemca je ponosi — to częsty sposób obniżenia podstawy. Kaucja zwrotna również nie jest przychodem. Ponieważ ryczałt nie uwzględnia kosztów, precyzyjne rozdzielenie „czynsz vs media" w umowie realnie zmniejsza podatek.
Stawki, terminy i zgłoszenie
Stawki ryczałtu: 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki (u małżonków limit 200 000 zł na wspólny najem po oświadczeniu). Nie składasz osobnego zgłoszenia formy — wystarczy pierwsza wpłata ryczałtu. Podatek płacisz miesięcznie lub kwartalnie do 20. dnia kolejnego miesiąca/kwartału, a roczne rozliczenie na PIT-28 składasz do 30 kwietnia. To ten sam mechanizm co ryczałt ewidencjonowany w działalności, tylko z odrębnymi stawkami dla najmu.
Najem prywatny a w działalności
Jeśli wynajem prowadzisz jako firmę (zorganizowany, na skalę, np. wiele lokali), to działalność gospodarcza — wtedy formy i zasady są inne (skala, liniowy lub ryczałt firmowy), a przy krótkoterminowym najmie pojawia się VAT. Granica „prywatny czy firmowy" bywa sporna i zależy od skali oraz zorganizowania. Dla pojedynczego mieszkania niemal zawsze właściwy jest prosty ryczałt prywatny, rozliczany bez księgowości i bez ewidencji kosztów — wystarczy pilnować terminów wpłat i rocznego PIT-28.
FAQ
Jaka jest stawka podatku od najmu prywatnego? 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki; u małżonków limit 200 000 zł.
Czy mogę odliczyć koszty (remont, odsetki)? Nie w najmie prywatnym — ryczałt liczy się od przychodu bez kosztów. Koszty rozlicza tylko najem w działalności na skali/liniowym.
Czy media wliczam do przychodu? Nie, jeśli z umowy wynika, że pokrywa je najemca — wtedy nie są Twoim przychodem.
Do kiedy płacić i rozliczyć najem? Ryczałt do 20. dnia kolejnego miesiąca/kwartału, a PIT-28 do 30 kwietnia.
Powiązane: Ryczałt ewidencjonowany · Skala podatkowa · VAT Zweryfikowano: 02.08.2026 · Źródła: ustawa o ryczałcie, ustawa o PIT